經濟日報：為什么很難規范不動產中介服務
出典：中國經濟網-經濟日報/亢舒從長期來看，中介服務行業的規范發展更是積極有效的措施。從根本上來說，必須通過立法和體制機制的完善，在業界的發展中形成強有力的制約。北京市的李女士最近很郁悶。她在春節前通過中介服務機構購買了西城區的二手房，在和房東討價還價之前，介紹了中介服務人員和她類似小區的房源。
從長期來看，中介服務行業的規范發展更是積極有效的措施。從根本上來說，必須通過立法和體制機制的完善，在業界的發展中形成強有力的制約。
北京市的李女士最近很郁悶。她在春節前通過中介服務機構購買了西城區的二手房，在和房東討價還價之前，中介服務人員和她介紹了與住宅區相似的住宅源的歷史成交價格，特別強調了毗鄰的住宅源，成交價格為720萬元。720萬元的價格成為判斷周邊市場行情的最重要的依據，最終她中意的二手房以715萬元成交。但是，簽訂合同不久，李女士才十幾天前，我發現自己買這個房子只離一個單元，更值得參考的套房是700萬元成交的。李女士正因為沒有得到這個成交信息，所以在和房東交涉的時候缺乏有力的砝碼，她的家才變高。
介紹周圍的市場價格幫助客戶判斷市場形勢是中介服務人員的職責，但只告知高成交價格的一套，忽略低價格的一套，這是有意提高房價嗎？中介服務人員說，由于內部系統落后，不知道700萬元住宅源的成交情況。700萬元的住宅源是由這個中介公司成交的，我不能接受這樣的回答。李女士失望了。她選擇的是北京市場店鋪數量最多、市場占有率最高、中介服務費最高的中介服務機構，認為大品牌提供高品質的服務。顯然，她的想法是錯的。
像李女士那樣，在二手房買賣和租賃住宅的過程中，中介不規范的行為經常和中介發生摩擦。近年來，雖然中介服務行業取得了很大的發展，但總體來說，中介行業提供服務不規范的情況依然存在大量，消費者對中介服務機構的投訴量總是不高。發布虛假住宅源的信息，吃差額，捏造不實的信息，擾亂市場秩序，煽動住宅價格，這些都是很讓人苦惱的事情。
中介服務的規范化是廣大購房者和出租者長期以來的呼聲，但現在也很難。據行業相關人士分析，中國房地產中介行業的入職門檻較低，平均就業年限僅8個月，很多中介服務機構不打算發展長期客戶，而是將一錘子買賣成交直接改為絕交。有些經理半年就可以促進套房的成交，才有客戶，千方百計地想“撈大錢”，于是各種不規范的行為開始了。有些中介服務機構最重要的工作不是研究市場和相關政策，不是深入了解住房來源，培養更專業的經理，而是通過大量招聘中介業務員，通過人海戰術來實現利益。如果少數業務員促進成交的話，可以補償大量的人力成本。
中介行業如何規范發展？現在主要通過行政部門的規范整頓和行業自律。規范整頓常常是一陣風，風吹后又卷土重來。有關部門和地方正在致力于整頓，從2021年開始住建部等8個部門提出繼續規范房地產秩序，3年左右實現房地產秩序明顯好轉的提案。各地依法取得的警告約談、營業執照和資質證書的取消、休業計劃等？整備等措施對業界的不規范行為形成了抑制力。
而且，從長期來看，中介服務行業的規范發展更是積極有效的措施。從根本上來說，必須通過立法和體制機制的完善，在業界的發展中形成強有力的制約。
對于不動產中介行業實施專門立法的呼聲很高。中國現有的“房地產經紀管理辦法”是規范行業發展的主要依據，但也有不少業內人士認為這種管理方法立法水平不夠。通過立法，必須明確代理機構和職工的權利義務、禁止行為和法律責任。
同時，可以參考一些國家的先進管理經驗，建立房地產中介行業準入制度，讓經理人帶證書上班。我們開車需要取得駕照，違反交通規則需要交罰金，嚴重違法需要再次考試。實施帶證書上班的制度時，房地產經紀人需要詳細的專業知識，如有違反行為，需要受到處罰，可能一生不能帶證書上班。
另外，單方代理制度也可以普及?，F在，中國的房地產中介公司正在實施“雙邊代理”。也就是說，不動產中介向買賣雙方提供服務?！耙皇滞袃杉摇辈粌H是為了賣家，還應該為買主爭取最低價格。把這兩個目的集中在一起本身就矛盾。在國際通行的“單方代理店”中，經理人只對買方和賣方服務，支援委托方利益最大化。在雙邊代理模式中，經理明明知道買房子、賣房子等交易有瑕疵，卻很容易強行要求收取交易傭金。單邊代理是更科學合理的模型。
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